Jelzáloghitel esetén a hitelintézet a hitel fedezetéül felkínált ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be. Ingatlanfedezet mellett jellemzően nagyobb hitelösszeg vehető fel hosszú lejáratra, más hiteltermékhez képest kedvezőbb kamatozással.
A jelzáloghitel két alaptípusát különböztetjük meg:
- ingatlancélú jelzáloghitel
- szabad felhasználású jelzáloghitel
Nemfizetés esetén a hitelintézet érvényesíti jelzálogjogát, azaz a fedezetül felajánlott ingatlanra végrehajtást kérhet, végső esetben értékesítheti az ingatlant, a ki nem fizetett tartozást és annak kamatait pedig az így befolyt összegből biztosítja.
A hitelkérelem elbírálásánál fontos szempont a rendszeres jövedelem nagysága és igazolása, mivel a bank ez alapján dönti el, hogy mekkora összegű havi törlesztőrészlet biztonságos fizetésére képes. A felvehető hitel nagyságát a rendelkezésére álló önerőn kívül a fedezetként szolgáló ingatlan értéke is befolyásolja.
A jelzáloghitel szerződésekre hosszú, akár 20-25 éves futamidő jellemző, de elérheti a 30 évet is. Így annak elkerülése érdekében, hogy a hitelfelvevő halála legalább a hitel további törlesztése szempontjából ne hozza reménytelen helyzetbe a családot, a bankok a hitel felvételét ún. hitelfedezeti életbiztosítás, illetve lakásbiztosítás megkötéséhez köthetik.
INGATLANCÉLÚ HITELEK
Az ingatlancélú hitelek és a szabad felhasználású hitelek közötti alapvető különbség a hitelösszeg felhasználási céljában van. Az ingatlancélú hitelek felhasználása célhoz kötött: a hiteltől függően új vagy használt lakás vásárlására, építésre, felújításra, bővítésre, korszerűsítésre, egyéb nem lakáscélú ingatlan megvásárlására stb. fordítható.
Az ingatlancélú jelzáloghiteleken belül három típust különböztetünk meg:
- államilag támogatott lakáscélú hitelek,
- támogatás nélkül nyújtott, ún. piaci kamatozású lakáscélú hiteleket, továbbá
- a nem lakáscélú hiteleket (amikor a hitel célja nem lakás, hanem egyéb ingatlan, pl. üdülő, garázs stb.).
ÁLLAMILAG TÁMOGATOTT LAKÁSCÉLÚ HITELEK
A lakáshitelek speciális típusa az államilag támogatott lakáshitel. Az állam különböző támogatási formákban hozzájárul a megfelelő lakhatási feltételek kialakításához. E kedvező kondíciójú kölcsönöket azok vehetik igénybe, akik a vonatkozó jogszabály szerinti feltételeknek igazoltan megfelelnek.
Az állami kamattámogatású hitelek esetében a „normál”, piaci hitelkamat egy részét meghatározott feltételek fennállása esetén, a támogatás ideje alatt az állam fizeti meg a hitelnyújtó számára. Így az adós által ténylegesen fizetendő kamatteher és a havi törlesztőrészlet alacsonyabb lesz.
PIACI KAMATOZÁSÚ HITELEK
A piaci kamatozású hitelek esetében a hitelhez nem kapcsolódik állami támogatás. A hitel kondícióit a hitelnyújtó intézmény saját üzleti döntései alapján határozza meg. Piaci kamatozású hitel lehet mind lakáscélú, mind szabadfelhasználású jelzáloghitel.
SZABAD FELHASZNÁLÁSÚ JELZÁLOGHITELEK
Az ingatlancélú hitelek és a szabad felhasználású hitelek közötti alapvető különbség a hitelösszeg felhasználási céljában van. A szabad felhasználású jelzáloghitelek felhasználási célja nincs meghatározva. A konstrukció lényege, hogy a hitel fedezetéül a hitelfelvevő által kínált ingatlan szolgál, a felvett hitelösszeg pedig szabadon felhasználható, pl. ingatlan vásárlására, felújításra, de hitelcél lehet tartós fogyasztási cikk (mosógép, hűtő) vásárlása is. A szabad felhasználású hitelek esetében nem kell lekövetni és ellenőrizni a hitelcél teljesülését, egyszerűbb és gyorsabb a hiteligénylés folyamata. Jellemzően azonban ez a hiteltípus valamivel drágább, mint az ingatlancélú hitel, azaz magasabb a kamat és a THM.
KAMATOZÁS TÍPUSAI
A fogyasztói hitelszerződések kamatozásának átláthatóságát, követhetőségét segítő ún. "fair bank" előírások alapján a jelzáloghiteleket kamatozás szempontjából három csoportba lehet sorolni.
- Futamidő végéig rögzített kamatozás: a kamat mértéke a szerződés alapján nem változik, így a futamidő végéig kiszámítható, változatlan törlesztési terhet jelent a fogyasztók számára.
- Kamatperiódusokban rögzített kamatozás: a kamatperiódus időszaka alatt a kamatláb és így a kamat változatlan marad, azaz a törlesztőrészlet is hosszabb távon, akár 5, 10, 15, vagy 20 évig rögzítetté válik. A kamatláb mértéke kizárólag a kamatperiódus lejártakor módosulhat, az MNB oldalán közzétett kamatváltoztatási mutató értékével.
- Referencia-kamatlábhoz kötött, azaz változó kamatozás: az ügyleti kamatláb mértékét – amely referenciakamatlábból (pl. BUBOR) és kamatfelárból áll – meghatározott időközönként a referenciakamathoz kell igazítani, ami minden esetben hatással van a fizetendő törlesztőrészletre. A kamat mértéke – és így a törlesztőrészlet összege – a referenciakamaton felüli kamatfelár változása esetén is módosulhat, amennyiben a kamatfelár mértéke nem rögzített a futamidő végéig. A kamatfelár-módosítás mértékét az MNB oldalán közzétett kamatfelár-változtatási mutató értéke mutatja meg. Ehhez a hiteltípushoz tartoznak a 2015-ben forintosított deviza alapú hitelek és devizahitelek.
